REUTLINGEN. »Eine eigengenutzte Immobilie ist und bleibt der Wunsch vieler Familien in Reutlingen. Fehlende Eigenkapitalbasis und zu hohe finanzielle Belastungen lassen die Nachfrager aber auf den Mietmarkt ausweichen. Die Gruppe der Kaufinteressenten ist deutlich geschrumpft. Weiterhin gefragt sind sanierte Objekte jüngerer Baujahre und altersgerechte Wohnungen mit entsprechendem Wohnkomfort«, so Professor Stephan Kippes, Leiter des Marktforschungsinstituts des Immobilienverbands Deutschland (IVD), anlässlich der Veröffentlichung des neuen City-Reports Reutlingen, der die Marktentwicklung auf dem Wohnimmobilienmarkt der Stadt analysiert und Auskunft über das aktuelle Kauf- und Mietpreisniveau gibt.
Und weiter sagt er: »Der Druck im Mietsektor ist hoch. Das Angebot und die Nachfrage stehen in keinem ausgeglichenen Verhältnis. Die fehlenden Neubautätigkeiten führen mittelfristig zu Verschärfung auf dem Mietmarkt.«
- Entwicklung des Kaufpreisniveaus
In den vergangenen fünf Jahren nahm das Preisniveau Reutlingen spürbar zu. Die deutlichsten Zuwächse erfuhren Eigentumswohnungen mit plus 33 Prozent. Wohnbaugrundstücke für Mehrfamilien- beziehungsweise Einfamilienhäuser stiegen im Betrachtungszeitraum um 19 Prozent beziehungsweise 18 Prozent, freistehende Einfamilienhäuser um 14 Prozent und Mietwohnungen um zwölf Prozent (jeweils Bestandsobjekte mit einem guten Wohnwert). Infolge stark gestiegener Zinsen sowie einer gedämpften Nachfrage gab das Preisniveau für Baugrund sowie für Kaufobjekte zuletzt etwas nach. Am Wohneigentumsmarkt sind aktuell junge gebrauchte Immobilien mit wenig Sanierungs-/Renovierungserfordernis und guten Energieeffizienzen über alle Objekttypen hinweg gefragt.
- Rolle der Energieeffizienz
»In den vergangenen Jahren kam es bei frei stehenden Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften und Reihenhäusern aufgrund des fehlenden Angebots zu deutlichen Preissteigerungen. Diese Zeiten scheinen vor dem Hintergrund geänderter Rahmenbedingungen vorbei. Ein Umdenken bei der Energieeffizienz trug ebenfalls zu einem deutlichen Rückgang der Nachfrage bei gleichzeitig steigendem Angebot bei«, erläutert Christoph Landgraf, Vorstandsmitglied des IVD Süd. »Zu beobachten ist, dass dies insbesondere für die Baujahre bis 2000 in Verbindung mit einer schlechten Energiebilanz gilt. Oftmals sind die Preisvorstellungen von Verkäufern noch nicht bei den «neuen» Realitäten angekommen. Die einst deutlichen Preissteigerungen bei klassischen Siedlungshäusern aus den 1950er- und 1960er-Jahren führen bereits zu ebenso deutlichen Preiskorrekturen.«
- Art der Immobilie und Lage
Im Bestand kosteten frei stehende Einfamilienhäuser in Reutlingen im Frühjahr 2023 im Schnitt 544.000 Euro (minus 4,2 Prozent gegenüber Frühjahr 2022). Doppelhaushälften lagen bei 499.000 Euro (minus 5,8 Prozent), Reihenmittelhäuser bei 373.000 Euro (minus 7,4 Prozent).
Stadtnahe Baugrundstücke oder Bestandshäuser mit Baureserven wurden in der Vergangenheit oft von Bauträgern aufgekauft, um Nachverdichtungen zu realisieren. In diesem Bereich ist eine deutliche Zurückhaltung zu beobachten. Der Nachfrageboom nach Immobilien am Rande der Schwäbischen Alb hat deutlich nachgelassen.
Im Jahresvergleich Frühjahr 2022 zu Frühjahr 2023 gingen die Preise bei Eigentumswohnungen aus dem Bestand um 2,4 Prozent zurück. Gebrauchte Eigentumswohnungen erfahren einen deutlichen Nachfragerückgang, sowohl bei Eigennutzern als auch Kapitalanlegern.
- Mietmarkt
Trotz der durch die Reutlinger Wohnbauflächenoffensive angestoßenen Neubautätigkeit bleibt die Nachfrage bei Weitem nicht gedeckt. Insbesondere am Mietmarkt in der Preiskategorie bis 1.200 Euro Kaltmiete beziehungsweise einer Wohnfläche von bis zu 100 Quadratmetern herrscht eine hohe Nachfrage. Hier konkurrieren Suchende mit dem Wunsch sich zu vergrößern, Kaufwillige, deren Immobilienwünsche nicht mehr umsetzbar sind, Wohnungssuchende von außerhalb, die aufgrund eines Arbeitsplatzwechsels eine Wohnung benötigen, Studierende und nicht zuletzt Geflüchtete aus der Ukraine. Größere und deutlich teurere Wohnungen sind oft schwieriger zu vermieten.
Die Neuvertragsmieten für Wohnungen lagen in Reutlingen im Frühjahr 2023 durchschnittlich bei 10,70 Euro pro Quadratmeter für Altbauobjekte, 11,30 Euro pro Quadratmeter für Bestandsobjekte und 14,10 Euro pro Quadratmeter für Neubauobjekte. Gegenüber Frühjahr 2022 betrugen die Preissteigerungen 1,9 Prozent im Altbau und 1,8 Prozent im Bestand. Im Neubau blieben die Mieten konstant.
- Fazit
Die Kombination aus gestiegenen Finanzierungskosten, restriktiven Kreditvergaben, der hohen Inflation sowie den Unsicherheiten infolge des Ukraine-Krieges belastete den Wohnimmobilienmarkt auch im Frühjahr 2023. Der stark ausgeprägte Verkäufermarkt der vergangenen Jahre hat sich zum Käufermarkt gewandelt, in dem eine gewisse Kaufzurückhaltung vorherrscht. Am Mietmarkt ist der Nachfragedruck unterdessen weiterhin sehr hoch. Einige ehemalige Kaufinteressenten, die infolge deutlich erschwerter Finanzierungskonditionen vom Immobilienkauf Abstand nehmen müssen und sich für ein Mietobjekt entscheiden, treiben diesen weiter an.
Die derzeit in der Regel schwächelnden Baugenehmigungszahlen könnten die Wohnungsproduktion mittelfristig spürbar dämpfen und den Mietwohnungsmangel verschärfen.
Ausführliche Informationen zu Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt und aktuellen Preisen für Wohnimmobilien können dem »City-Report Reutlingen 2023« entnommen werden. (eg)