KREIS TÜBINGEN. Wer bauen will, braucht ein Grundstück. Doch die sind knapp und teuer. Sollten die Gemeinden früher dämpfend auf die Preissteigerungen wirken, sind sie nun gehalten, sich am Marktpreis zu orientieren. Das macht sich bemerkbar, wie eine Umfrage unter Gemeinden im Kreis Tübingen zeigt. Spitzenreiter außerhalb von Tübingen könnte Gomaringen werden.
- Gomaringen
Bald geht’s los. Im Frühjahr soll die Erschließung des aktuellen Baugebiets Heckberg abgeschlossen sein, und die ersten Baugesuche von Eigentümern privater Bauplätze sind schon eingegangen. 55 Bauplätze gibt es hier im Gomaringer Süden insgesamt: 30 gehören Privatleuten, vier dem Land und 21 der Gemeinde. Noch gibt es keinen Beschluss des Gemeinderats, zu welchem Preis diese verkauft werden, aber die Verwaltung hat schon klare Vorstellungen: 500 Euro pro Quadratmeter.
Da zeigt sich die Entwicklung auf dem Grundstücksmarkt sehr deutlich. Vor etwa zehn Jahren verlangte die Gemeinde für das Stockacher Gebiet Kreuzäcker noch 380 Euro, im Gebiet Steinach/Hinter der Hurt am Ortsausgang Richtung Bronnweiler waren es gar »nur« 280 Euro.
Die neue Größenordnung definiert sich laut Bürgermeister Steffen Heß nach dem, was auf dem freien Markt bezahlt wird. Das waren im Gebiet Heckberg bisher 450 Euro, für andere vergleichbare Grundstücke aber auch schon mal 580 Euro. »Wir sind durch den Europäischen Gerichtshof angewiesen, uns am Marktwert zu orientieren. Ohne Not dürfen wir nicht daruntergehen«, erklärt Heß.
Außerdem müsse die Gemeinde ihre Einnahmesituation im Blick haben: »Gomaringen hängt mit mehr als 80 Prozent der Einnahmen am Tropf von Dritten.« Bauplätze sind deshalb ein wichtiger Posten im Haushalt. Dass die Kommunen Bauland günstiger abgeben, um angesichts des Preisanstiegs dämpfend auf dem Markt zu wirken, ist für Heß deshalb nicht das vorrangige Ziel: »Es gibt Leute, die können das bezahlen. Und für andere, die es nicht können, gibt es verschiedene Fördermöglichkeiten.«
Welche das beim Gebiet Heckberg sein werden, hat der Gomaringer Gemeinderat noch nicht entschieden. Pro Kind 25 Euro Nachlass je Quadratmeter, das sind die Vorstellungen der Verwaltung. »Bei drei Kindern würde das den Preis auf 425 Euro reduzieren«, rechnet Heß vor. Was bei einem 400 Quadratmeter großen Bauplatz immerhin 30 000 Euro ausmacht.
- Mössingen
In Mössingen wird der jeweilige Preisrahmen für ein Baugebiet vom Gemeinderat, in Teilorten nach Anhörung des Ortschaftsrats, festgelegt. Das Bauplatzpreisniveau ist in den Stadtteilen (Kernstadt, Bästenhardt, Belsen, Öschingen und Talheim) unterschiedlich, teilt die Stadt auf Anfrage mit. Zuletzt wurden städtische Bauplätze im Baugebiet »Im Röhler« in der Kernstadt Mössingens (unweit des Bahnhofs) zu 280 bis 320 Euro pro Quadratmeter verkauft, der zugehörige Preisrahmen wurde im Mai 2017 beschlossen.
Der Kaufpreis beinhaltet sämtliche Anliegerkosten (ohne Hausanschlüsse) sowie die Kostenerstattung für Ausgleichsflächen. Die Marktbeobachtungen zeigen auch in Mössingen einen deutlichen Anstieg der Baulandpreise in den vergangenen Jahren. Diese Entwicklung zeige sich auch anhand der Bodenrichtwertekarten, etwa im Vergleich mit dem Stand 2016 und 2018.
Die Stadt Mössingen verkauft Wohnbauplätze grundsätzlich zum Verkehrswert. Es werden somit keine Abschläge auf den Kaufpreis gewährt. Der Verkaufspreis wird auf der Grundlage des Verkehrswerts festgesetzt, regelmäßig überprüft und an entsprechende Veränderungen auf dem Grundstücksmarkt angepasst. Junge Familien werden dadurch unterstützt, dass sowohl Paaren mit und ohne Kinder bei der Bauplatzvergabe separate Kontingente eingeräumt werden. Zudem werden Familien mit kleinen Kindern bei der Punktevergabe besonders berücksichtigt. Damit soll jungen Familien in Zeiten einer anhaltend hohen Nachfrage nach Bauplätzen die Eigentumsbildung ermöglicht werden.
Im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus in Mössingen seien für Wohnbauunternehmen meist der ausschlaggebende Aspekt der Kalkulation nicht der Grundstückspreis, sondern die Baukosten. Hinsichtlich der Preise für Grundstücke auf dem freien Markt zeigen die Marktbeobachtungen in Mössingen laut Stadtverwaltung einen deutlichen Anstieg der Baulandpreise in den letzten Jahren. Diese Entwicklung zeige sich im Vergleich der Bodenrichtwertekarten.
- Nehren
In Nehren gibt es derzeit keine freien Bauplätze mehr aus kommunaler Hand. Das Baugebiet Südwest Ehrenberg 3/2 ist das jüngste Neubaugebiet der Gemeinde. Ein Bauplatz kostete dort pro Quadratmeter 350 Euro. In den vergangenen Jahren sind die Preise stark gestiegen. Im Neubaugebiet Südwest Ehrenberg 1 zahlten die Käufer 2002 und 2003 noch 230 Euro pro Quadratmeter.
»2014/15 gab es einen regelrechten Immobilienboom«, sagt Hauptamtsleiter Norbert Müller. Damals habe der Gemeinderat die neuen Grundstückspreise und die Vergünstigungen für Familien festgelegt. Familien mit Kindern bis zum 18. Lebensjahr bekommen Rabatte zwischen 2 000 und 4 000 Euro. Sie sind abhängig von Alter und Anzahl der Kinder.
- Kusterdingen
In Kusterdingen kostet ein kommunaler Bauplatz derzeit 390 Euro pro Quadratmeter. In den Jahren 2016 bis 2018 lag er bei 370 Euro inklusive Erschließung. Bei Einhaltung bestimmter Einkommensgrenzen gibt es je Kind unter 18 Jahren einen Abschlag von 5 000 Euro, erklärt Peter Katzmaier vom Hauptamt. Bei Einhaltung bestimmter Einkommensgrenzen ist ein Bauplatz auch zu einem reduzierten Betrag von derzeit 375 Euro pro Quadratmeter zu bekommen. »Durch Einzelfallentscheidung des Gemeinderats können auch Unternehmen für Sozialwohnungen wie die Kreisbau Tübingen zum Zuge kommen.«
In seiner jüngsten Sitzung hat der Gemeinderat die Erhöhung der Preise für kommunale Bauplätze beschlossen. Ab April 2020 kostet der Quadratmeter dann 410 beziehungsweise 430 Euro. Außerdem gibt es einen Kosten-Nachlass in Höhe von insgesamt 9 000 Euro für einkommensschwache Bauherren unabhängig von der Größe des Grundstücks. Bisher gab es einen Rabatt von 15 Euro pro Quadratmeter für diese Klientel. Die Durchschnittspreise von privaten Grundstücken lagen 2017 auf den Härten bei 366 Euro, 2018 bei 463 Euro und in diesem Jahr bei 461 Euro.
- Kirchentellinsfurt
Die Gemeinde ist als Wohnort beliebt, unter anderem wegen der kurzen Wege nach Reutlingen, Tübingen und Stuttgart – »und wegen der guten Infrastruktur«, sagt Ute Mang im Bauamt. »Wir bekommen fast täglich Anfragen.« Doch die Gemeinde verfügt derzeit nicht über Bauland. Im Gebiet Obere Birke Nord hat’s Baulücken in privater Hand. Im Äußeren Billinger Weg lagen die Preise zuletzt bei 410 Euro pro Quadratmeter. Die Preise auf dem freien Markt sind stets etwas höher als bei kommunalen Grundstücken.
- Dußlingen
In Dußlingen hat der Gemeinderat noch nicht festgelegt, wie hoch der aktuelle Preis für kommunales Bauland sein soll. Bisher rechnet die Gemeindeverwaltung mit Preisen zwischen 360 und 380 Euro pro Quadratmeter. Im Baugebiet Maltschach/Geigesried, das in den Jahren 1995 bis 1998 erschlossen wurde, lagen die Bauplatzpreise noch bei 270 Euro pro Quadratmeter. Für Familien mit Kindern gewährt die Gemeinde Rabatte von sechs Euro pro Quadratmeter bei einem Kind bis zu 33 Euro pro Quadratmeter bei vier oder mehr Kindern.
In den vergangenen Jahren hat die Gemeinde keine Bauplätze an Wohnungsbauunternehmen für den Bau von Sozialwohnungen verkauft. »Nachdem der Verkauf von kommunalem Vermögen grundsätzlich nur zum Marktpreis zulässig ist, müsste eine Kaufpreisreduzierung im jeweiligen konkreten Einzelfall vom Gemeinderat entschieden werden«, sagt Bürgermeister Thomas Hölsch. Dadurch entstehende Mindereinnahmen müssten als Förderung des sozialen Wohnungsbaus ausgewiesen werden.
- Tübingen
In Tübingen gibt es derzeit keine kommunalen Bauplätze. »Grundsätzlich orientieren sich die Preise entsprechend den Vorgaben der Gemeindeordnung am Verkehrswert. In den kommenden Jahren werden wir voraussichtlich ein Baugebiet pro Jahr in den Ortsteilen entwickeln«, teilt Sabine Schmincke, Pressesprecherin der Stadt, mit. In den Teilorten wird die Stadt rund 50 Millionen Euro ausgeben, um alle Flächen zu erwerben. Der Gutachterausschuss hat die Preise für das Bauland bereits ermittelt. Die Preise pro Quadratmeter liegen zwischen 375 Euro pro Quadratmeter in Hagelloch und 575 Euro pro Quadratmeter in Pfrondorf. In Unterjesingen zahlen Käufer 405 Euro pro Quadratmeter, in Kilchberg sind es 410 und in Hirschau 425 Euro pro Quadratmeter. In Weilheim und Bühl wird der Quadratmeterpreis bei jeweils 435 Euro liegen.
- Ofterdingen
Natürlich sind die Baupreise immer abhängig von der jeweiligen Lage. Beim Ofterdinger Baugebiet »Im Grund« verlangte die Gemeinde 350 Euro für den Quadratmeter. 15 Bauplätze waren in privater Hand, für die dann bis zu 450 Euro pro Quadratmeter bezahlt wurden, berichtet Ofterdingens Hauptamtsleiter Alexander Schwarz. Die Grundstücke hatten eine Größe von vier bis acht Ar.
Wer von der Gemeinde kaufte, bekam für jedes Kind einen Rabatt von 4 000 Euro. Rund zehn Jahre zuvor hatte der Quadratmeterpreis beim Baugebiet Banweg noch 250 Euro betragen. Damals gab es sogar einen Nachlass von 5 000 Euro pro Kind, so Schwarz. Ein Anreiz, der in dieser Höhe nicht mehr nötig war, weil die Nachfrage beim Baugebiet »Im Grund« wesentlich höher war.
Ob es beim nächsten Baugebiet Geschossbau geben wird, der ja eine Grundbedingung für günstige Wohnungen ist, kann man bei der Gemeindeverwaltung noch nicht sagen. Man wird auf jeden Fall den Paragrafen 13b der Landesbauordnung bemühen, der es angesichts der Wohnungsnot erlaubt, bis zu drei Hektar als Baugrund auszuweisen, auch wenn dies im Flächennutzungsplan noch nicht steht. Bis Jahresende muss ein entsprechender Antrag eingereicht werden. Schwarz könnte sich bei einem neuen Baugebiet auch vorstellen, dass es bei Einfamilienhäuser auch eine zweigeschossige Bauweise geben könnte, was dann die erforderliche Grundstücksfläche von acht auf vier Ar reduzieren könnte. (GEA)