Wer den Verdacht hat, zu viel Miete zu bezahlen und das auch nachweisen will, braucht vom Vermieter bestimmte Auskünfte - etwa über das Baujahr des Hauses oder Modernisierungen. Was aber passiert, wenn der Anspruch auf Auskunft eigentlich verjährt ist, bevor der Anspruch auf Rückzahlung möglicherweise überhöhter Miete geltend gemacht wird?
Mit dieser Frage beschäftigt sich am heute der Bundesgerichtshof (BGH). Konkret geht es um vier gleichzeitig verhandelte Fälle von Berliner Mietern, für die stellvertretend der Rechtsdienstleister Conny GmbH (früher Wenigermiete.de) klagt. Er macht Verstöße gegen die Mietpreisbremse geltend.
Zu viel Miete aus Sicht der Kläger
Die Vermieter hatten sich geweigert, die aus Sicht der Kläger zu viel entrichtete Miete zurückzuzahlen. Gleichzeitig aber weigerten sie sich auch, bestimmte Angaben zu den Wohnungen zu machen. Die sind aber für die Einschätzung wichtig, ob die vereinbarte Miete zu hoch ist.
Die Vermieter beriefen sich darauf, nach drei verstrichenen Jahren wegen Verjährung keine Auskunft mehr geben zu müssen. »Es kann nicht sein, dass dieser Auskunftsanspruch selbstständig verjährt, bevor der Zahlungsanspruch geltend gemacht ist oder selbst verjährt«, sagte dazu Rechtsanwältin Christina Heber, die für Conny in den Vorinstanzen die Kläger vertreten hatte.
In drei Fällen hatten die Mieter bereits recht bekommen. Der Vermieter sei durch eine Verjährung nicht vor einer Inanspruchnahme auf Rückzahlung geschützt, hatten die zuständigen Kammern des Landgerichts Berlin argumentiert. Schließlich sei die Auskunft eine Voraussetzung dafür, Ansprüche durchzusetzen. Eine Verjährung trage nicht zum Rechtsfrieden bei.
Urteil mit großer Tragweite
In den vier Fällen geht es nach Angaben von Heber um gegebenenfalls zu viel gezahlte Miete für 6 bis 48 Monate und dabei um zu viel gezahlte Beträge von 155 bis 300 Euro monatlich. Darüber hinaus würde eine gesenkte Miethöhe auch künftig für die betroffenen Mieter gelten - zwei wohnen noch in der jeweiligen Wohnung.
Ob es schon heute eine Entscheidung gibt, ist offen - sie könnte aus Sicht von Juristin Heber aber große Bedeutung haben. »Sollten wir recht bekommen, ist das auf jeden Fall ein Urteil, das große Tragweite hat, nicht nur für Berlin, sondern für die gesamte Republik«, erläuterte sie. Darauf könnten sich dann auch Mieter mit älteren Mietverträgen berufen.
Die Landesregierungen können seit Juni 2015 »Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten« ausweisen. Auch die Berliner Wohnungen in den vier BGH-Verfahren liegen in solch besonders begehrten Vierteln. Dort gilt dann etwa, dass Vermieter beim Einzug neuer Mieter höchstens zehn Prozent auf die örtliche Vergleichsmiete draufschlagen dürfen. Es gibt aber Ausnahmen: Zum Beispiel für neue oder modernisierte Wohnungen oder wenn schon der bisherige Mieter mehr gezahlt hat.
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