STUTTGART. In Stuttgart ist mit dem Jahreswechsel der Mietspiegel für die kommenden zwei Jahre in Kraft getreten. Und das verheißt für viele Mieter nichts Gutes, müssen sie doch mit einer Erhöhung rechnen. Werden die Regelungen wie Mietpreisbremse und Kappungsgrenze berücksichtigt, ist im Durchschnitt eine Erhöhung bis Ende 2024 um 6,8 Prozent möglich – um dieses Niveau ist die ortsübliche Vergleichsmiete gestiegen. Bekanntlich legt auch die »zweite Miete« kräftig zu. Die Betriebskosten werden bei einem erheblichen Anstieg durch staatlich verordnete Preisbremsen aber etwas gesenkt.
Entlastung bringt für Tausende Einwohner das neue Wohngeld; wegen des Ansturms ist aber mit einer langen Bearbeitungszeit der Anträge zu rechnen. OB Frank Nopper (CDU) kann indes keine Entspannung auf dem Mietwohnungsmarkt vermelden – im Gegenteil. Auch im vergangenen Jahr blieb die Landeshauptstadt angesichts steigender Einwohnerzahlen – vor allem wegen der Flüchtlinge aus der Ukraine – weit hinter den Erwartungen beim Bau bezahlbarer (Sozial-) Wohnungen zurück. Die Explosion der Baukosten und die Inflation bremsen Bauträger und Kaufinteressenten aus. Günstige Preise für attraktive Häuser und Wohnungen gibt es dennoch – allerdings nur im weiteren Umkreis, wie das Unternehmen Price-Hubble festgestellt hat, das für Finanzdienstleister, Makler und Projektentwickler Markt- und Mietpreise mit künstlicher Intelligenz bewertet.
- Wie teuer wird das Wohnen?
Der finanzielle Aufwand steigt in Stuttgart wegen des weiter knappen Angebots und der gestiegenen Bevölkerungszahlen (im November ein Plus von 6 600 gegenüber dem Vorjahresmonat) – und sei es nur wegen der extrem gestiegenen Betriebskosten. Die Rate liegt im Vergleichszeitraum (März 2020 bis März 2022) klar über der Entwicklung der Nettokaltmieten in Baden-Württemberg (4,0 Prozent). Die Inflation belief sich zwar auf 9,6 Prozent, allerdings war sie erst in den letzten drei Monaten des Vergleichszeitraums nach oben geschossen (um 4,2 Prozent). Ulrich Wecker, der Geschäftsführer des Haus- und Grundbesitzervereins, hält die Steigerung für moderat. Er verweist darauf, dass der Stuttgarter Wohnungsmarkt stark von privaten Anbietern getragen werde – drei Viertel der 310 000 Wohnungen seien in deren Händen. Diese hielten sich überwiegend mit Erhöhungen zurück, so sein Eindruck.
- Wie sieht es bei Neuvermietungen aus?
Deutlich höher als die Bestandsmieten sind die Angebotsmieten. Im Mittel stiegen sie im dritten Quartal 2022 auf 13,90 Euro. Ein Fünfjahresvergleich in 79 deutschen Großstädten durch Immowelt.de ergab Mietsteigerungen um bis zu 37 Prozent (in Rostock). In Stuttgart erhöhten sich die Mieten »nur« um 22 Prozent, allerdings von einem hohen Ausgangswert. Stuttgart ist die zweitteuerste Stadt hinter München (18,70 Euro) – aber vor Frankfurt mit 13,50 Euro.
- Wie steht es mit dem Wohngeld?
Es heißt nach der Reform sogar »Wohngeld plus« und trägt zur Entlastung von bis zu zwei Millionen Haushalten bei – und zwar durch die Erhöhung der Einkommensgrenzen und dank einer Verdopplung des Zuschusses auf durchschnittlich 380 Euro und einer Heizkosten- und Klimakomponente. Die Verwaltung prophezeit allerdings, es werde »Monate dauern, bis die Leistungen bei den Empfängern ankommen«. Erhalten können das Wohngeld Haushalte mit geringem Erwerbseinkommen.
- Wird ausreichend neu gebaut?
Nein, konjunkturhemmende Faktoren wie der Anstieg von Zinsen, Inflation und Baupreisen sowie die Lieferkettenproblematik führen bei allen Immobilienarten zu Schwierigkeiten. Bei Wohnimmobilien stößt eine wachsende Nachfrage auf ein stagnierendes Angebot. In Stuttgart gab es 2021 gerade einmal 1 517 Fertigstellungen, dabei hatte OB Nopper jährlich 2 000 versprochen. Mehr Zuwanderung und nachlassende Baufertigstellungen führen laut dem LBBW-Strategen Martin Güth dazu, dass die Kaufpreise die nächste Zeit konstant bleiben. Auch in der Region ist die Nachfrage nach Eigentumswohnungen stark gesunken, bei einzelnen Bauträgern um bis zu 90 Prozent.
- Wie sieht es im Umland aus?
Der Mangel an bezahlbaren Wohnungen treibt viele Menschen aus den großen Städten – Stuttgart verlor 2022 (Januar bis November) 4 500 Haushalte an die Region. Der Trend hat sich nicht zuletzt wegen der Einführung von Homeoffice in der Pandemie verstärkt. Auf Stuttgart bezogen stellt sich für Christian Crain, Geschäftsführer des Berliner Beratungsunternehmens Price-Hubble, das seit 2016 mit einem statistischen Bewertungsmodell für Wohnimmobilien unterwegs ist, die Frage: Begünstigt die Tatsache, nicht mehr täglich ins Büro fahren zu müssen, die Möglichkeit, sich im Umland eine günstige Wohnung zu kaufen oder zu mieten? Für die Hypothese, dass viele lieber eine Stunde im Zug sitzen, um deutlich günstigere Mieten oder Kaufpreise erzielen und fürs Homeoffice womöglich ein Zimmer mehr nutzen zu können, hat er mit künstlicher Intelligenz den Nachweis geliefert. Er stellte fest, wie sich die Preise in Stuttgart verändert haben und ab wann diese im Umland entscheidend günstiger werden.
- Wie attraktiv sind die Angebote?
Laut Crain hat »der ländliche Raum in den letzten Jahren eine messbare Aufwertung erfahren: Soziale Infrastruktur, naturnaher Wohnungsbau und die digitale Unabhängigkeit haben ihn zu einer wettbewerbsfähigen Alternative gemacht«. Dort sei das Leben oftmals billiger, es stünden einem mehr Rückzugsorte zur Verfügung »und die dezentralen Lagen erweisen sich als familienfreundlicher als die unerschwinglichen Metropolen«. So seien in Stuttgart bis Juni 2022 bis zu 9 000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen worden. »Aber selbst, wenn ich noch 7 000 Euro pro Quadratmeter in der Stadt bezahlen soll, jedoch bereits nach einer Stunde Fahrzeit nur noch 2 500 Euro«, sei der Nachweis erbracht, dass das für Kaufinteressenten eine relevante Fragestellung sei. »Wenn die Beschäftigten nur noch ein oder zwei Tage ins Büro müssen, dann können sie längere Wege zurücklegen.« Dabei spüre der 30-Minuten-Durchschnittspendler nach Stuttgart den Preisunterschied noch nicht so stark. Eklatant sei er aber im Umkreis von 60 Minuten oder 50 Kilometern zum Hauptbahnhof. Crain ermittelte Städte und Gemeinden wie Kuchen, Mögglingen, Maulbronn, Horb, Wildberg – oder auch Gaildorf, wo etwa das Portal Immoscout Häuser für unter 400 000 Euro offeriert. (GEA)