Durften Versammlungen von Wohnungseigentümern während der Corona-Pandemie nur schriftlich stattfinden oder sind die so getroffenen Beschlüsse nichtig? Der Bundesgerichtshof (BGH) muss diese Frage anhand eines Falls aus Hessen klären, der nach Angaben der Vorsitzenden Richterin Bettina Brückner stellvertretend für viele ist.
Es gehe um ein grundsätzliches Problem in der Pandemie, erklärte sie in Karlsruhe: »Die Verwalter saßen in einer rechtlichen Zwickmühle.« Nach dem Wohnungseigentumsgesetz hätten sie eine Versammlung abhalten lassen müssen, nach dem Infektionsschutzgesetz sei genau das nicht erlaubt gewesen. »Konnten Wohnungseigentümer business as usual einfordern, obwohl man sich nicht versammeln durfte?« Eine Entscheidung will der BGH am 8. März verkünden. (Az. V ZR 80/23)
Verwalterin war alleine anwesend
Im konkreten Fall haben Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft aus Südhessen geklagt. Deren Verwalterin hatte den Angaben nach zu einer schriftlichen Eigentümerversammlung am 24. November 2020 eingeladen und dazu aufgefordert, ihr eine Vollmacht und Weisungen für die Stimmabgabe zu erteilen. Formulare dafür habe sie beigelegt. 5 von 24 Eigentümern seien dem nachgekommen. Die Kläger hingegen hätten keine Vollmacht erteilt.
In der Versammlung war dann laut BGH nur die Verwalterin anwesend und übersandte anschließend ein Protokoll mit den von ihr gefassten Beschlüssen. Dabei ging es laut dem Anwalt der Eigentümergemeinschaft unter anderem um Abrechnungen und den Wirtschaftsplan 2021. Das Landgericht Frankfurt am Main erklärte die Beschlüsse für nichtig, weil das individuelle Recht eines jeden Eigentümers auf persönliche Teilnahme an einer Versammlung verletzt worden sei. Dagegen ging die Eigentümergemeinschaft in Revision.
Deren Anwalt betonte vor dem Senat, alle Eigentümer hätten per Weisung die Möglichkeit gehabt, Einfluss auf die Abstimmung zu nehmen. Der Vertreter der Gegenseite sagte hingegen, das Ganze habe »im stillen Kämmerlein« stattgefunden. »Das hat mit einer Versammlung nichts zu tun.« Nur wenn alle Eigentümer der Ansicht seien, sie bräuchten keine Diskussion und keine Informationen, sei ein Beschluss ohne Versammlung gültig.
Gesetzesreform soll virtuelle Versammlungen ermöglichen
Eine Eigentümerversammlung solle gerade ermöglichen, sich persönlich auszutauschen und zu diskutieren, erklärte Lothar Blaschke vom Verein Deutscher Wohnungseigentümer. Manche Gemeinschaften hätten Möglichkeiten gesucht, um etwa Abstandsgebote einzuhalten, oder die Versammlung auch mal ausfallen lassen, sagte Julia Wagner vom Verband Haus & Grund. Beide bestätigten, dass die Pandemie mit ihren Einschränkungen wie Abstandsregeln Eigentümergemeinschaften vor Herausforderungen gestellt habe.
Richterin Brückner betonte, dass Eigentümerversammlungen seinerzeit weder hybrid noch rein virtuell - sprich über eine Videoschalte - erlaubt waren. Inzwischen befasst sich der Bundestag mit einer Gesetzesänderung, nach der solche Versammlungen rein virtuell stattfinden dürfen - vorausgesetzt mindestens 75 Prozent der Eigentümer stimmen dem zu. Die Zustimmung soll dem Entwurf zufolge auf drei Jahre befristet sein.
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