REUTLINGEN. Immer wieder geht es bei Debatten zur Attraktivität der Reutlinger Innenstadt um Leerstände - oft gekoppelt mit der These, das liege an zu hohen Mieten. Der GEA hat sich dazu umgehört: Stehen in Reutlingen ungewöhnlich viele Läden leer? Und hängt das mit den Mietpreisen zusammen, sind die wirklich zu hoch? Markus Flammer liegt als Leiter der Abteilung Wirtschaftsförderung der Stadt Reutlingen von Berufs wegen daran, dass Leerstände bald wieder durch florierenden Handel ersetzt werden. Dafür nutzen er und seine Mitarbeiter seit Jahresbeginn eine neue Software, die Ladeninhaber mit möglichen Mietern zusammenbringt.
Wobei die Leerstände in der Reutlinger City nicht ungewöhnlich seien. Im Bundesvergleich stehe man mit rund vier Prozent vakanten Ladenflächen gut da. Zu Klagen über überzogene Mieten sagt er: »Die Ladenmieten sind einer Stadt dieser Größe angemessen.« Um das einschätzen zu können, holt er regelmäßig entsprechende Vergleichswerte ein. Daten wie die digital erhobene Fußgängerfrequenz geben Auskunft über Attraktivität und Aufenthaltsqualität der Innenstadt.
»Mieten variieren entsprechend der Lage, sie sind einer Stadt dieser Größe angemessen«
Da die Stadt keine Gewerbeflächen in der Fußgängerzone besitzt, hat sie weder direkten Einfluss auf noch Einblick in Pachtverhandlungen. Doch wenn etwa ein Pralinengeschäft von der Kanzlei- in die Wilhelmstraße umzieht, deutet das für den Wirtschaftsförderer darauf hin, »wie sich die Mieten verändern«. Generell seien seit den Corona-Lockdowns und durch zunehmende Online-Geschäfte Verkaufsflächen in städtischen Zentren rückläufig. Deshalb geht er davon aus, dass das auch für die dafür verlangten Mieten gilt. Was genau in den Mietverträgen steht, weiß er nicht. »Ich deute da auch nur den Markt«, sagt Flammer. Letztendlich variierten die Mieten entsprechend der Lage.
A-, B- und C-Lagen in Reutlingen
Als A-Lage gelten in Reutlingen die untere und mittlere Wilhelmstraße bis zur Marienkirche sowie der größte Teil des Marktplatzes. Dessen westliche Ecke sowie die Katharinenstraße und der westliche Teil der Oberamteistraße samt der oberen Wilhelmstraße sind als B-Lagen eingestuft. Metzgerstraße, Albtorplatz und einige Seitenstraßen, Obere Wässere, die Geschäfte zu beiden Seiten der Karlstraße zwischen Kaiserstraße und Federnseeplatz sowie die Rathaus- und Kanzleistraße, der Bereich rund um Nikolaikirche sowie Gartentor werden von der in Wiesbaden ansässigen Wirtschafts-, Standort- und Strategieberatungsfirma Ecostra zufolge als C-Lagen genannt. (dia)
Der GEA hat mit zwei Besitzern von Ladenflächen in der Wilhelmstraße gesprochen, die jedoch nicht namentlich genannt werden möchten. Einer von ihnen, dessen langjähriger Mieter kürzlich auszog, berichtet, der Mietvertrag bestand seit 2001 und war »üblicherweise gekoppelt an den Lebenshaltungskostenindex«. Um den langjährigen Pächter trotz der Corona-Auswirkungen zu halten, stimmte er nach der Pandemie zu, die Miete um 10 Prozent unter dem ursprünglichen Mietpreis abzusenken. Das entsprach gemessen am damaligen Mietzins einer Reduktion von rund 30 Prozent. Anfang 2025 wurde eine weitere Reduzierung des Mietpreises um rund 25 Prozent gefordert, was für den Vermieter insgesamt etwas mehr als die Hälfte weniger Einnahmen bedeutet hätte. »Kurze Zeit später, bevor ich ein Gespräch vereinbaren konnte, bekam ich eine kommentarlose Kündigung zum Ende der vertraglichen Mietdauer.« Dabei habe er »in der langen Mietdauer stets Wert gelegt auf eine gute persönliche Beziehung mit der Filiale und der Verwaltung« des Konzerns, berichtet der Hausbesitzer.
Statt ein großes Handlager vorzuhalten, verwies das Verkaufspersonal zuletzt aufs Internet, wo die Produkte zum Teil günstiger verkauft würden, hat er beobachtet. Beratungen gab es nicht mehr und die Filiale hatte tageweise geschlossen. Er maße sich nicht an, Konzernentscheidungen zu kommentieren. »Sicherlich kann ich jedoch nachvollziehbar feststellen, dass die Miethöhe kein Grund für das Mietende war. Man konnte nicht verhandeln. Wir haben früh darüber geredet.«
" Es gab bereits "weniger attraktive Interessenten, die ich nicht berücksichtigen wollte"
»Die Stadtverwaltung macht sich in der richtigen Weise Gedanken hinsichtlich der Attraktivität des Einzelhandels in der Innenstadt«, stellt er fest. Den Austausch empfindet er als gut. Die Stadt müsse sich an der Attraktivität von Metzingen ausrichten. Für seine Ladenfläche gab es bereits »weniger attraktive Interessenten, die ich nicht berücksichtigen wollte«. Insoweit bedürfe es entsprechender Ausdauer. Zunächst stehe die Modernisierung des Ausbaus und der Haustechnik an.
»Ladenmieten sind ein heikles Thema«, sagt der zweite Hausbesitzer. Er berichtet von Quadratmeterpreisen, die von einst 40 bis 50 D-Mark nach einem Umbau auf 35 Euro anstiegen. »Inzwischen verfallen die fast zu 50 Prozent« - in der oberen wie in der unteren Wilhelmstraße. Im Moment lägen die Mieten für Handelsflächen in der Reutlinger Innenstadt »deutlich unter dem Durchschnitt«. Was Investitionen bremse: »Da tut sich dann nix Neues mehr.« Alteingesessene Gastronomiebetriebe zwischen den Läden seien wie das Modehaus Zinser und auch die Friseure in der Metzgerstraße »Bringer«, ist der Vermieter überzeugt. Sie lockten auch Kunden von weiter her an. Bezüglich des Verkehrs wünschte er sich nach dem Vorbild Wissembourgs oder Regensburgs »mehr Shared Space- oder Respektzonen«, etwa in der Rebental- oder Metzgerstraße.
»Hohe Gewerbemietpreise sind für Händler eine ernstzunehmende Bedrohung«
Online-Immobilienbörsen geben ebenso wie das »Standortportal« der städtischen Wirtschaftsförderung Einblick in Mietforderungen für leer stehende oder frei werdende Flächen. Zu den Läden im Zentrum gehören aktuell in C-Lage der ehemalige Fridi-unverpackt am Weibermarkt mit 160 Quadratmetern für 3.200 Euro kalt, insgesamt 469 Quadratmeter im Erdgeschoss der Metzgerstraße 59 für 7.035 Euro und das einstige Donut-Geschäft mit gut 101 Quadratmetern für 1.600 Euro. Andere Angebote liegen bei neun, elf oder knapp 15 Euro pro Quadratmeter.
Wohingegen für Verkaufsflächen in A-Lage zwischen 19,50 und 24 Euro pro Quadratmeter verlangt werden. Im Schnitt beträgt die monatliche Mietforderung bei derzeit zehn Angeboten im Innenstadtbereich 15,51 Euro pro Quadratmeter. Dazu kommen Neben- und teilweise Parkplatzkosten, Kautionen und Makler-Provision.
»Mietpreisreport scheint sinnvoll, um Leerstand durch Markttransparenz vorzubeugen«
Mietverträge für Gewerbeeinheiten werden individuell ausgehandelt, erklärt Marc Roth, der Geschäftsführer des Deutschen Mieterbunds (DMB) Reutlingen-Tübingen. Grenzen setzen allein Angebot und Nachfrage. Ohne einen diesbezüglichen Mietspiegel könne »kaum eine Stadt sagen, wie sich die Gewerbepreise in den Altstadtgassen genau gestalten«. Für Händler gelte jedoch: »Hohe Gewerbemietpreise sind eine ernstzunehmende Bedrohung.« Speziell bei inhabergeführten Geschäften könnten die kaum durch Verkaufsumsätze gestemmt werden. Wenn die nur noch größere Ketten aufbringen können, drohe eine Vereinheitlichung und Verödung der Innenstädte.
Nachbarschaft und Einzugsgebiet, touristische Qualitäten und kulturelle Anziehungspunkte spielen bei der Einordnung eine Rolle. Ein auswärtiger Makler wirbt für Reutlingen unter dem Stichwort »Festivals« mit dem Theater Lindenhof - und lässt sowohl das Tonne-Theater als auch das franz.K mit dem Echazhafen außen vor. Von der Einwohnerzahl her sind unter den baden-württembergischen Städten Böblingen und Sindelfingen zusammen etwa so groß wie Reutlingen. Dem Gewerbemarktbericht der dortigen Kreissparkasse nach sind die Mieten für Laden- und Einzelhandelsflächen in den Zentren - Stand 2024 - mit Monatsmieten von 10 bis 20 Euro pro Quadratmeter vergleichbar. In Tübingen werden schon mal 33,30 Euro pro Quadratmeter gefordert, in Bad Urach 24,10 und in Metzingen 16,80 Euro. Um »Leerstand durch Markttransparenz vorzubeugen« nennt Roth einen unverbindlichen Mietpreisreport sinnvoll. Damit versuche die Stadt Tübingen derzeit, hohen Preisanstiegen Herr zu werden.
»Die entscheidende Frage ist: Muss ich in die Stadt - oder will ich in die Stadt, weil es dort so schön ist?«
Ein Grund für zunehmende Leerstände und fallende Mietpreise seien fehlende Investitionen seitens der Eigentümer. Komme dazu fehlende Kaufkraft, mache das Objekte für Händler unattraktiv. Dagegenwirke, die Attraktivität der Altstädte zu steigern. Das erhöhe die Aufenthaltsqualität in Straßen und Gassen. Die entscheidende Frage lautet Roth zufolge: »Muss ich in die Stadt - oder will ich in die Stadt, weil es dort so schön ist?« Als Vermarktungsstrategie, um kaufkraftstarke Besucher in die City zu locken, helfe es, sich von anderen Städte abzugrenzen. Die Einzigartigkeit hervorzuheben.
Im Glashaus, das zurzeit in der Oberamteistraße entsteht, sieht der Reutlinger-Tübinger DMB-Chef eine gute Investition. Der Reichsstadtcharakter werde in der Architektur sichtbar, das wirke identitätsstiftend. Deshalb werde sich dieses ambitionierte Projekt »bei guter Vermarktung sicher zügig durch die Kaufkraftsteigerung amortisieren«. Ähnliches gelte für das Hotel am Bürgerpark-Projekt.
»Privates Eigentum ist das Fundament jeder freiheitlichen Gesellschaft«, lautet ein Motto von Haus und Grund. Von der Organisation, die laut Selbstauskunft 4.200 private Immobilien- und Grundeigentümer aus der Region vertritt, war bis Redaktionsschluss zum Thema Höhe der Reutlinger Ladenmieten keine Stellungnahme zu bekommen. (GEA)
